Quelles conditions pour une assurance loyer impayé ?
L'assurance loyer impayé peut imposer des conditions sur le locataire, le bail, le logement et les documents à produire. Quelles sont ces conditions ?
Sur quel texte s’appuient les conditions d’éligibilité ?
Pour être éligible à l’assurance loyers impayés – que ce soit la GLI ou la garante VISALE - le locataire, le propriétaire et le logement doivent répondre à un certain nombre de critères définis par chaque assureur et qui s’appuie sur le Décret 2009-1621 du 23 décembre 2009.
Nous vous rappelons qu’en tant que propriétaire-bailleur, vous ne pouvez pas cumuler une assurance loyer impayé et une caution solidaire, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti (Loi Boutin du 25 mars 2009, article 55).
Conditions sur le locataire
🛡️Conditions pour le locataire avec la GLI
Dans le cadre de la Garantie loyers impayés proposée par les assureurs avant la signature du bail, le critère principal concernant les locataires sera bien évidemment leur solvabilité.
Bien que la loi n’impose aucun critère professionnel, un locataire avec un CDI qui gagne au moins trois fois le montant de son loyer aura nettement plus de chance auprès des assureurs qu’un titulaire d’un CDD ou une personne qui présente des revenus aléatoires (intérimaires, saisonniers, indépendants, intermittents du spectacle, ...).
Si vous souscrivez une assurance en cours de bail, l’assureur vous demandera de prouver que le locataire a correctement payé son loyer au cours des six derniers mois. Tous les assureurs demanderont à ce que le taux d’endettement maximal du locataire pour son logement ne dépasse pas les 33 à 35%, soit 1/3 de ses revenus mensuels.
Vous pouvez vérifier l'endettement maximal en utilisant notre simulateur ci-dessous : renseignez le loyer du bien et le revenu minimum du foyer s'affichera en résultat.
Indiquez le loyer souhaité pour connaitre le revenu mensuel minimum du locataire
ATTENTION : l’assureur n’a aucune obligation de vérifier les pièces produites et la solvabilité de votre locataire à la souscription du contrat GLI. Ce n’est que lorsque survient un impayé qu’il les analyse. Si votre locataire n’était pas solvable, la garantie ne s’appliquera pas et vous ne serez pas dédommagé, quand bien même vous aurez cotisé pendant des mois voire des années…
📋 Conditions pour le locataire avec la VISALE
Dans le cadre de la garantie VISALE proposée par Action logement en revanche, c’est l’âge du locataire qui importe d’abord :
il doit avoir entre 18 et 30 ans sans conditions de salaire.
S’il a plus de 30 ans, il ne doit pas gagner plus de 1500€/mois nets, OU avoir été embauché depuis moins de 6 mois hors CDI confirmé, OU être en mobilité professionnelle, OU être en possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois.
Le locataire peut aussi demander VISALE s’il est éligible au bail mobilité. En cas de refus d’un assureur pour une Garantie loyers impayés, vous pourrez donc tenter de vous tourner vers cette garantie VISALE, créée justement pour proposer une alternative à ceux qui n’ont pas la possibilité de soumettre à leur propriétaire-bailleur une garantie financière stable.
Conditions sur le logement
🛡️ Garantie loyer impayés
Tous les baux de location classique - vides ou meublés - sont éligibles à la GLI lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire et que le loyer ne dépasse pas 2 000€/mensuel selon le Décret 2009-2621, même si, dans les faits, les assureurs vont jusqu’à 2 500€ environ. En fonction du loyer à assurer, le dossier du propriétaire-bailleur ne sera donc pas éligible chez tous les assureurs.
En revanche, vous ne pouvez pas prétendre à la GLI dans les cas suivants : bail commercial, rural et professionnel, loyer supérieur à 2000-2500€, logement faisant l’objet d’une sous-location, location saisonnière, logement de fonction.
📋 Conditions pour la VISALE
Concernant les critères du logement constitutifs de la garantie VISALE, on retrouve les mêmes éléments que pour la GLI (résidence principale du locataire, meublé ou vide) élargis à d’autres types d’hébergements : logement locatif privé non conventionné sauf ANAH et PLS), logement-foyer, résidence étudiante ou universitaire pour les jeunes de 18 à 30 ans. S’y ajoute également la possibilité d’être conventionné APL dans le parc social, uniquement pour les étudiants et les alternants. A noter que le bail doit intégrer une clause résolutoire (cf ci-dessous), avoir un loyer maximum de 1300€ charges comprises (1500€ en Ile de France), ne peut pas être conclu entre membres d’une même famille et être individualisé en cas de colocation. Dans le cadre de VISALE, le bail ne peut être signé qu’après l’obtention du contrat de cautionnement et avant la fin de validité du visa du locataire.
A SAVOIR : la clause résolutoire peut être inscrite sur le bail de location. Elle prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement à une obligation d’une des deux parties en présence. Le manquement le plus commun est bien entendu constitué par le non-paiement du loyer.
Enfin, que vous ayez choisi la GLI ou la VISALE, il existe aussi un critère de norme de location : le logement loué doit être « décent » (à ce sujet n’hésitez pas à consulter le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent) et si vous indiquez qu’il s’agit d’un meublé, il doit effectivement être pourvu de tout le mobilier détaillé dans le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.
A SAVOIR : voici les 5 critères d’un logement décent : surface minimale de 9m², absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, absence d’animaux nuisibles et de parasites, performance énergétique minimale, mise à disposition de certains équipements.
Faut-il souscrire une assurance avant ou pendant le bail ?
A quel moment souscrire pour la GLI ?
Les deux solutions sont possibles pour les assurances de type GLI.
Dans le cas où l’assurance est souscrite avant le bail, l’assureur vous demandera de constituer un dossier complet pour prouver la solvabilité du locataire. Il se réservera ensuite le droit d’accepter ou non votre dossier et de vous délivrer un agrément.
Pour une assurance GLI souscrite en cours de bail, votre dossier comportera les pièces demandées à l’arrivée de votre locataire dans les lieux complété par une preuve de bon paiement du loyer au cours des six derniers mois, ou douze selon les assureurs.
A SAVOIR : les compagnies d’assurance refusent en général de délivrer un agrément pour un locataire déjà en place lors de l’acquisition d’un logement.
A quel moment souscrire pour la VISALE ?
Pour une assurance de type garantie VISALE, la demande doit absolument être validée par le propriétaire-bailleur avant la signature du bail (et au plus tard le jour même).
A partir de quand s'applique la garantie ?
Délai de carence sur la GLI
Lors de la signature du contrat avec l’assureur, il existe une période initiale au cours de laquelle la garantie ne s’applique pas : c’est le délai de carence.
A condition que vous assuriez votre loyer dans les quinze jours suivant la signature du bail, vous n’aurez pas de délai de carence.
En revanche, et selon les assureurs, si vous souscrivez votre assurance GLI plus de 15 jours après la signature du bail, il vous faudra compter entre 60 et 90 jours (soit 2 à 3 mois) après la signature de votre contrat GLI pour être pris en charge en cas de défaut de paiement de votre locataire.
Délai d'indemnisation de la GLI
Le délai d’indemnisation en cas de non-paiement du loyer doit également attirer votre attention sur les conditions de prise en charge par votre assureur. En effet, là encore tous n’appliqueront pas les mêmes règles : il vous faudra patienter trois, voire quatre mois pour récupérer la somme de vos impayés, avec effet rétroactif, et sous condition d’avoir bien suivi la procédure de mise en demeure de payer.
Délai d'indemnisation pour la VISALE
Pour la garantie VISALE, ce délai d’indemnisation est ramené à 15-20 jours après votre déclaration d’impayé sur votre espace personnel, sous réserve que votre dossier est complet et que vous avez validé le montant de la quittance subrogative (« Une quittance dite "subrogative" ou "subrogatoire" est remise à un tiers, qui a payé par intervention pour le compte du débiteur. Cette quittance permet de réserver ses droits à l'égard de la personne au profit de laquelle il a effectué son paiement ». Source : Dictionnaire juridique de Serge Braudo, conseiller honoraire à la Cour d’appel de Versailles).
Conditions sur le dossier à produire
Documents pour la garantie loyer impayé (GLI)
Pour souscrire à une assurance loyers impayés de type GLI, l’une des premières conditions est de réunir un dossier complet. Bien que chaque assureur détermine les pièces constituant ce dossier, on peut citer ici quelques documents communs à tous :
Les pièces d’identité de votre locataire (ou de vos locataires) ainsi que la vôtre,
Le contrat de bail, avec parfois la production de quelques clauses spécifiques : clause résolutoire (permet la résiliation du bail en cas de non-paiement) ou clause de solidarité (dans le cadre d’une colocation, chaque locataire est solidaire des autres et s’engage à payer pour celui qui ne pourrait le faire).
Attention, si le contrat de bail contient une caution solidaire, la GLI ne pourra pas être souscrite (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti).L’attestation d’assurance habitation,
L’état des lieux d’entrée dans le logement.
En plus de ces justificatifs de base, le locataire doit prouver sa solvabilité et donc produire, en fonction de sa situation, des documents indiquant l’origine de ses ressources et le montant de celles-ci :
bulletins de paie,
avis d’imposition,
contrat de travail,
carte professionnelle (pour un indépendant),
justificatif des revenus du garant (uniquement pour un étudiant ou un apprenti).
Nombre d’assureurs demandent également à ce que soit remplie une fiche de renseignement. La totalité de pièces fournies, ils se réservent ensuite le droit de délivrer ou pas l’agrément d’assurance.
Il est important de garder à l’esprit que le propriétaire-bailleur est responsable de la complétude et l’exactitude du dossier auprès de son assureur : en cas de non-paiement, même si vous avez versé vos cotisations, votre contrat peut tout simplement être annulé.
De même si des faux ont été produits : une fraude à l’assurance peut avoir de lourdes conséquences, de la résiliation du contrat jusqu’à la mise en examen. Pour autant, étant donné que vous n’êtes pas censé être un expert des faux documents, la justice sanctionnera prioritairement le locataire : c’est ainsi qu’en février 2022, le tribunal de Vannes a condamné à 4 mois de prison ferme et 2500€ d’amende un locataire qui avait produit de faux bulletins de salaires.
A SAVOIR : Le site des impôts met à disposition un outil de vérification des avis d’imposition : Impots.gouv.fr - Service de vérification en ligne des avis
Que faire en cas de refus de mon assureur (conditions non réunies) ?
Vous avez constitué le dossier de demande d’assurance loyers impayés mais votre assureur le refuse ? Dans la plupart des cas, c’est la solvabilité de votre locataire qui est en cause. Dans ce cas plusieurs solutions s'offrent à vous :
D’abord, vérifier que votre locataire ne dispose pas d’une autre source de revenus que vous n’auriez pas comptabilisée.
Si vous n’avez rien oublié, vous pouvez vous tourner vers un autre assureur qui accepte des locataires avec des revenus moins conséquents.
Si cette option ne donne rien, changez votre fusil d’épaule et optez soit pour la garantie VISALE, soit pour la caution solidaire.
Dernière solution, plus risquée selon le profil de votre locataire : attendez 6 mois pour redemander à votre assureur car passé ce délai, vous n’aurez plus à produire que les documents liés à votre contrat de bail et la preuve que votre locataire a été un bon payeur pendant les six derniers mois.
Philtr est une marque de la société OIB Group, comparateur et courtier digital 100% en ligne et inscrit à l’Orias comme courtier en assurance sous le numéro 19007909.
