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Caution Solidaire

Si vous souhaitez tout comprendre de la caution solidaire, nos experts passent en revue les différentes notions importantes à connaître.

Qu’est-ce qu’un acte de caution solidaire ?

La caution solidaire est l’une des possibilités offertes au propriétaire pour s’assurer contre les impayés de son locataire. Pour mémoire, le propriétaire-bailleur peut choisir de souscrire à une garantie loyers impayés (GLI), il peut aussi avec son locataire et sous conditions demander une caution VISALE (ex LOCAPASS) et il peut enfin demander à son locataire à ce que quelqu’un autour de lui accepte de se porter garant s’il ne peut pas payer son loyer : c’est le principe de la caution solidaire, choisie par 65% des propriétaires-bailleurs car c’est une solution totalement gratuite. 

La caution peut être soit une personne physique (un proche), soit une personne morale (une entreprise, une association). Pour répondre à une question posée sur de nombreux chats, la CAF ne peut pas se porter caution pour un locataire.

A SAVOIR : la loi est devenue plus précise depuis l’ordonnance de septembre 2021 : l’acte de caution engage le garant non seulement sur les loyers impayés, mais aussi sur les charges locatives et les frais de remise en état du logement, selon les termes précisés par le contrat de location.

Contrairement à ce qu’on entend souvent, la caution et le dépôt de garantie sont deux éléments bien distincts. La caution est une personne physique ou morale qui paie le loyer à la place du locataire en cas de défaillance de celui-ci. Le dépôt de garantie correspond à la somme versée par le locataire à son entrée dans les lieux. Il en récupérera l’intégralité lorsqu’il quittera le logement, à condition de le laisser dans l’état où il l’a trouvé.

Qui peut se porter garant ?

N’importe qui ne peut pas se porter garant pour un locataire : le propriétaire est en droit d’exiger un certain nombre de garanties afin de continuer à percevoir son loyer en cas de d’impayé de la part de son locataire. Il devra notamment vérifier que le garant dispose d‘une situation professionnelle stable et qu’il gagne plus de trois fois le montant du loyer : soit au moins 1500€ pour un loyer de 500€. 

Ce garant pourra être une personne physique (un parent, un ami ou un tiers) ou une personne morale (une banque, une entreprise ou une association). 

A RETENIR : un bon garant est une personne qui a une activité professionnelle stable et qui gagne au moins 3 fois le montant du loyer demandé par le propriétaire-bailleur.

Peut-il y avoir plusieurs garants ?

La loi n’encadre pas le nombre de garants : rien n’interdit donc à un propriétaire de demander un ou des garants supplémentaires. Ceux qui utilisent cette possibilité s’en tiennent généralement à deux garants. Le propriétaire ne peut en revanche pas imposer un/des garants à son locataire.

Est-il possible de cumuler caution et GLI ?

Le choix de la caution solidaire est exclusif de toute autre garantie de type assurance loyer impayé ou VISALE : autrement dit, si vous choisissez de demander une caution solidaire à votre locataire, vous ne pourrez pas en plus souscrire une assurance pour vous protéger contre les loyers impayés : c’est l’un ou l’autre. C’est ce que précise la loi n°89-462, article 22-1 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : 

« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire. » 

Il existe cependant deux exceptions à cette loi : si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti, alors vous pouvez cumuler deux types de garanties. Votre assureur vous demandera de présenter le certificat de scolarité de l’étudiant ou le contrat d’apprentissage si votre locataire est un apprenti.

A SAVOIR : la loi n°89-462 ne s’applique qu’aux logements destinés à l’habitation. Pour un bail commercial, rien ne vous empêche de cumuler deux garanties (caution et assurance).

Comment fonctionne l’acte de caution solidaire ?

A la signature du bail de location, le locataire vous remet le document signé par le garant dans lequel celui-ci s’engage à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Ce document devra indiquer très clairement le type du garant : soit c’est un garant simple, soit c’est un garant solidaire.

Dans le premier cas, le garant simple ne peut être sollicité que si le locataire est insolvable, c’est-à-dire qu’il n’a plus les moyens de payer son loyer. Le propriétaire ne sollicitera donc le garant qu’après avoir fait toutes les démarches auprès du locataire. Ce cas de figure sera privilégié par le garant.

Dans le second cas, le garant solidaire peut être sollicité dès le 1er euro d’impayé et même si le locataire est en mesure de payer son loyer : le propriétaire pourra s’adresser à lui directement, sans passer par le locataire. Ce cas de figure sera privilégié par le propriétaire.

Dans tous les cas, le garant devient - comme le locataire - le débiteur du propriétaire-bailleur : en cas de défaillance du locataire, le propriétaire sera en droit de se retourner contre lui pour réclamer les sommes dues. En cas d’impayé, le garant comme le locataire seront destinataires des injonctions à payer – d’abord émises par le propriétaire puis par un commissaire de justice – jusqu’à la résolution du problème.

Existe-t-il un document type à présenter par le garant ?

La personne qui accepte de se porter garant pour un locataire doit rédiger un acte de cautionnement, ou acte de caution. Celui-ci peut être établi entre le locataire, le garant et le propriétaire (acte sous seing privé) ou par un notaire (acte authentique). Il comprend certaines mentions obligatoires sous peine de nullité du cautionnement :

  • Le montant du loyer

  • Les conditions de révisions du loyer telles qu’indiquées sur le contrat de location

  • La durée et le montant de l’engagement

  • La reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : 

« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

La mention prévue par l’article 2297 du code civil : 

« Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. »

La personne qui se porte garante se voit également remettre obligatoirement un exemplaire du contrat de location par le bailleur. Enfin, depuis janvier 2022, l’acte de cautionnement peut être signé de manière électronique, mais la mention suivante doit obligatoirement être indiquée par le garant avant sa signature : 

« A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. » 

A SAVOIR : le garant s’engage en général pour toute la durée du bail, soit 1 an en location meublée et 3 ans en location vide.

Quels autres documents doit demander le propriétaire-bailleur au garant ?

En plus de l’acte de cautionnement, le propriétaire-bailleur exigera également au garant de lui remettre un certain nombre de documents – copie ou original en langue française. Attention : le propriétaire qui réclame au garant un justificatif non autorisé est passible d’une amende de 3 000€. Il consultera donc avec intérêt le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution et que nous indiquons ici : 

  • 1 seul justificatif d’identité valide (passeport ou pièce d’identité ou permis de conduire).

  • 1 seul justificatif de domicile (dernière quittance de loyer, facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois, attestation d’assurance logement de moins de trois mois, dernier avis de taxe foncière). 

  • 1 ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail ou de stage, copie de la carte professionnelle (profession libérale), copie du certificat d'identification de l'Insee (travailleur indépendant), extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan), extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprises commerciale), toute pièce récente attestant de l'activité professionnelle (autres cas).

  • 1 ou plusieurs justificatifs de ressource (3 derniers bulletins de salaires, 2 derniers bilans ou, si nécessaire, attestation des ressources pour l'exercice en cours délivrés par un comptable (non-salariés), justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits établis par l'organisme payeur, titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière, justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers, dernier avis d'imposition ou de non-imposition (lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France, il faut fournir le dernier ou avant-dernier document équivalent fait par l'administration fiscale de l'État ou territoire concerné).

ATTENTION : selon la loi n°89-462, article 22-1 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut refuser un garant au motif qu’il ne réside pas en France ou qu’il n’est pas Français.

Quels sont les risques encourus par le garant ?

Être garant physique d’un locataire implique de lourdes responsabilités financières en cas d’impayés. Le garant s’engage en effet à rembourser les dettes du locataire défaillant : cela peut aller jusqu’à la saisie de ses propres biens personnels, y compris le logement dont il est propriétaire. Dans un couple marié, si l’autre conjoint n’a pas expressément donné son accord, le garant s’engage sur ses biens et revenus propres, qu’il soit marié sous le régime de la communauté des biens ou sous celui de la séparation des biens. 

Acte de caution solidaire et loyer impayé

Très concrètement, que se passe-t-il pour le garant lorsque le locataire à qui il a fait confiance ne peut assurer le paiement de son loyer ? Tout va d’abord dépendre du type de caution indiqué dans l’acte de cautionnement, le fameux document rédigé à la signature du bail. 

Dans le cas d’un garant simple, le propriétaire entamera d’abord les démarches vers le locataire : solution amiable, mise en demeure de payer par lettre en recommandé avec accusé de réception puis commandement de payer par un commissaire de justice. Le garant est mis en copie de ces courriers et peut prendre contact avec le locataire afin de résoudre le problème avant qu’il ne s’amplifie. Si aucun accord ne parvient à être trouvé, alors le propriétaire-bailleur lui envoie une lettre en recommandé avec accusé de réception lui indiquant les démarches effectuées et l’enjoignant à régler la dette du locataire.

Dans le cadre d’un garant solidaire, c’est directement au garant que le propriétaire enverra l’ensemble de ces documents, sans même passer par le locataire.

FAQ

Dans une colocation, peut-il/doit-il y avoir plusieurs garants ?

La loi n’imposant aucune limite en matière de nombre de garants, un bien loué en colocation compte généralement un garant par colocataire. Mais attention : si le bail comprend une clause de solidarité entre les colocataires, c’est d’abord vers eux que le propriétaire-bailleur se tournera pour réclamer la part impayée.

Peut-on être garant plusieurs fois ?

Rien ne vous interdit de vous porter garant plusieurs fois…sauf le bon sens et la logique : un garant doit gagner plus de 3 fois le loyer de son locataire. Si vous souhaitez vous porter garant de plusieurs biens, appliquez auparavant cette règle de calcul de base pour vérifier que votre engagement est possible financièrement pour vous.

Peut-on résilier une caution solidaire ?

Le garant ne peut de son propre chef décider de rompre son engagement. Dans l’acte de cautionnement, il peut en revanche indiquer la date limite de cet engagement. Il existe toutefois quelques cas qui libèrent le garant :

  • Le locataire rompt son bail avant échéance : le garant est libéré à la même date que la rupture du contrat. 

  • Il existe un défaut d’écriture dans l’acte de caution qui rend celui-ci caduque : absence de date de durée d’engagement / absence de mention manuscrite obligatoire

Que devient la caution en cas de décès du garant ?

Au décès de garant, l’engagement pris à travers l’acte de caution s’interrompt. Si le garant devait alors encore de l’argent au bailleur, celui-ci est en droit de les réclamer lors de la succession.

Que devient la caution en cas de changement de propriétaire ?

Si le bien est vendu avec le locataire en place, le bail et le contrat de cautionnement sont transmis au nouveau propriétaire sans aucune conséquence pour le locataire et son garant.

Existe-t-il un plafond pour la caution ?

Aucun plafond n’est prévu par la loi, mais le garant doit indiquer un montant maximum dans l’acte de caution qu’il rédige. Le bailleur proposera avec logique la règle de calcul suivante pour se prémunir d’éventuels impayés : montant du loyer avec les charges x 12 mois x nombre d’années d’engagement. Soit 18 000€ pour un loyer de 500€ / mois avec un bail de 3 ans (500 x 12 x 3).