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Quelle assurance RC pro pour un agent immobilier ?

L'agent immobilier a l'obligation de s'assurer en responsabilité civile professionnelle. Comment choisir son contrat pour être bien couvert et trouver le meilleur prix ?
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Obligation d'assurance RC pro pour un agent immobilier

Oui. La loi Hoguet n°70-9 de 1970 a rendu obligatoire l'assurance responsabilité civile professionnelle pour l'agent immobilier afin d'obtenir sa carte professionnelle (transaction et/ou gestion)

La responsabilité de l'agent immobilier peut être engagée par tout tiers (dont son mandant) pour différentes raisons :

  • Manquement au devoir de conseil ou d'assistance de son client
  • Dépassement de pouvoir donné dans le mandat
  • Erreur ou omission dans la rédaction d'un acte juridique dont il est le rédacteur
  • Délit

Lorsque la responsabilité est avérée, l'agence commerciale doit alors indemniser les victimes du dommage. L'assurance RC professionnelle intervient alors pour payer les dommages et intérêts.

"L'agent immobilier peut-être responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l'opération dont l'échec est imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l'égard de ses clients et délictuel à l'égard des autres parties". Cour de cassation 16/12/1992.

L'assurance doit aussi être étendue aux salariés ou agents commerciaux qui négocient pour l'agence immobilière. L'agent immobilier leur délivre alors une attestation d'habilitation qui leur permet de négocier et s'engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle.

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Garantie financière obligatoire

Dès lors que l'agent immobilier encaisse des fonds pour le compte de son client, il doit avoir souscrit à une garantie financière. En cas de fraude ou d'erreur, son client a alors l'assurance de se voir rembourser les fonds grâce à cette garantie.

Le montant de la garantie financière doit dans tous les cas être d'au moins de 110 000 €. Poour les deux premiers exercices, le minimum est toutefois fixé à 30 000 €.Le montant de garantie doit toujours être supérieur aux fonds détenus pour les clients. Pour le renouvellement d'un contrat, il peut être fixé comme étant au moins égal au "pic" de l'année précédente.

Il est important de signaler à votre assureur tout changement pouvant impacter votre risque : que ce soit le montant des fonds encaissés pour vos clients, ou bien votre chiffre d'affaires général.

La garantie protégeant la rédaction d'actes juridiques

Un agent immobilier peut être amené à rédiger des actes juridiques pour son client. Il est alors tenu responsable de

  • toutes les conditions de formes
  • toutes les formalités consécutives (enregistrements, privilège du vendeur de fonds de commerces)
  • la sécurité des parties (capacité juridique et état juridique de l’immeuble)

Si l'agent immobilier se contente de reprendre des modèles types sans les adapter à chaque client, aucune faute ne pourra lui être reprochée (source).

Quels types de dommages sont couverts ?

La RC pro couvre trois types de dommages causés dans le cadre de la prestation de l'agent immobilier que ce soit dans des activités de transaction ou de gestion :

  • Les dommages matériels
  • Les dommages corporels
  • Les dommages immatériels

L'assurance RC professionnelle peut être complétée par une assurance RC exploitation qui couvre les mêmes types de dommages, mais en dehors d'une prestation, c'est à dire dans la vie courante de l'entreprise.

Lorsque l'agent immobilier encaisse des fonds, une garantie financière (obligatoirement souscrite) couvre les fonds encaissés. Par exemple lorsque l'agence immobilière encaisse des loyers ou bien un acompte versé par un acheteur.

Les contrats d'assurance RC professionnelle peuvent aussi pour certains inclure une protection juridique qui assurera un conseil juridique pour un réglement amiable ou le paiement des frais de défense en cas de litige judiciaire.

Si l'agent immobilier pratique en plus une activité de défiscalisation immobilière, il devra souscrire à une assurance RC pro de conseiller en investissement financier (CIF).

Exemples de mises en cause

L'agent immobilier a une obligation de moyen dans l'exécution de sa mission définie dans le mandat, mais il a une obligation de résultat dans le cadre des rédactions d'actes juridiques. Quelques exemples de mises en causes :

  • L'agent immobilier a vendu le bien a un prix inférieur à celui fixé par son client et à son insu
  • Dans le cadre de la gestion d'un appartement, l'agent immobilier a choisi un locataire qui n'est pas solvable et ne peut payer le loyer
  • Vice de forme dans la rédaction d'un contrat de bail
  • Omission de préciser qu'un appartement loué avait un défaut particulier

La rédaction d'actes entraîne une responsabilité des conditions de forme et des formalités consécutives (enregistrement).

Coût d'une assurance RC professionnelle pour un agent immobilier

Le prix d'une assurance responsabilité civile pour une agence immobilière dépend de plusieurs paramètres :

  • La taille de l'agence immobilière (mesurée avec son chiffre d'affaires)
  • Le plafond de garantie souhaitée (entre 150k€ et 1m€)
  • Le pourcentage de son chiffre d'affaires réalisé en gestion immobilière : certains assurances n'assurent pas au delà d'un certain seuil
  • La souscription à une garantie financière et le plafond de la garantie financière (entre 110k€ et 500k€)
  • La souscription optionnelle à une assurance RC exploitation, qui assure l'agent immobilier dans la vie courante de son entreprise (hors prestation)

Il faut compter en moyenne entre 300€ et 600€ par an pour une agence immobilière qui réalise 100k€ de chiffre d'affaires annuel.

Pour une agence immobilière qui réalise 600k€ de chiffre d'affaires, dont 20% en gestion locative et souscrit à une garantie financière à hauteur de 500k€, le tarif de l'assurance RC professionnelle sera de 4 000€ à 6 000€ / an.

L'assurance responsabilité civile professionnelle représente un coût non négligable pour l'agent immobilier, mais elle est le reflet des risques importants auxquels il est confronté, notamment aux sommes importantes des dommages et intérêts que peuvent demander ses mandants en cas de litige où la responsabilité de l'agence est engagée.

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Comment souscrire à une assurance RC professionnelle ?

L'assurance RCP peut être souscrite via un courtier en assurances. Insurly, courtier indépendant en ligne (n°19007909 ORIAS) vous permet de comparer et de choisir la meilleure offre. Cela ne vous coûte pas plus cher que de passer en direct avec l'assureur puisqu'Insurly ne prélève aucun frais de courtage. Uniquement une commission sur le prix de l'assureur (ne change pas le prix final).

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